매달 100만 원씩 꾸준히 주식을 모아가는 것도 대단한 일이다.
하지만 냉정하게 계산기를 두드려보았다.
요즘 같은 고물가 시대에 월 100만 원 적립만으로는 우리가 꿈꾸는 내 집 마련과 안락한 노후 자금을 동시에 쥐기에는 부족하다는 결론에 도달했다.
인플레이션의 속도를 따라잡고 자산의 체급을 바꿔 복리의 가속도를 누리기 위해 나는 매달 200만 원이라는 투자 금액을 결정했다.
이것은 내 인생의 판도를 바꾸기 위한 나만의 승부수다.
물론 적립식 투자 금액은 각자의 필요성과 의지에 따라 자유롭게 결정하면 된다.
상위 1% 부자들은 집을 살 때 주식을 팔지 않는다.
자산의 복리 엔진을 멈추는 순간 대가가 너무 크다는 것을 잘 알기 때문이다.
대신 그들은 자신들의 자산을 담보로 대출을 받는다.
이제는 거창한 자산가들만의 이야기가 아니다.
오늘 이 시간에는 우리 현실에 맞게 변형해 노후자금과 내 집 마련을 동시에 지켜낼 수 있는 전략을 알아보자.
우선 이론적으로 접근해 보자.
부자들이 수십억, 수백억 원짜리 집을 살 때 가진 주식을 팔지 않는 이유가 뭘까?
바로 '세금'과 '기회비용' 때문이다.
만약 20~30년 동안 불어난 S&P500 주식 10억 원어치를 팔면, 수천만 원에서 억 단위의 양도소득세를 세금으로 토해내야 한다.
하지만 주식을 담보로 빌린 대출금은 '소득'이 아니기 때문에 세금이 단 1원도 붙지 않는다.
세금보다 더 무서운 것은 기회비용이다.
자산을 매도하는 순간, 그 주식이 앞으로 가져다줄 30년 뒤의 미래 복리 수익은 사라진다.
내 손으로 황금 알을 낳는 거위의 배를 가르는 격이다.
반면 주식을 그대로 둔 채 대출을 받으면 어떨까?
S&P500 ETF는 계속 우상향 하며 자산을 불려 나간다.
세금은 한 푼도 안 내고, 자산 성장성도 그대로 지켜내는 것이다.
그렇다면 그 많은 대출 이자는 어떻게 감당하나?
간단하다. S&P500에서 나오는 배당금과 주식의 아주 일부분만 매도하여 대출 이자와 생활비로 충당한다.
S&P500의 장기 연평균 수익률(8~10%)이 대출 이자율보다 높다면 이자를 내고도 자산은 계속 늘어나는 구조가 된다.
이론적으로는 완벽하다.
하지만 현실에서 S&P500을 모으는 일반 투자자가 20~30년 뒤 이 전략을 그대로 쓰려면 몇 가지 위험과 한계가 있다.
평범한 개인이 집값 잔금을 치르기 위해 주식 담보 대출을 한도 끝까지(예: 주식 가치의 50~60%) 받았다가 대폭락장을 맞이하면 어떻게 되겠는가?
증권사에서 담보 부족을 이유로 내 주식을 강제로 하한가에 팔아버리는 '반대매매(마진콜)'를 당해 자산이 증발할 수 있다.
집 때문에 노후 엔진이 통째로 날아가는 것이다.
주식담보대출 금리는 일반적으로 주택담보대출(주담대) 금리보다 훨씬 높다.
이자 비용이 S&P500 수익률을 갉아먹을 수 있는 위험이 있다.
그렇다면 우리는 이 위험을 어떻게 헤쳐가야 할까?
현실적인 정답은 '대출의 순서와 주택담보대출과 주식담보대출 두 가지를 모두 활용하는 것'이다.
집을 살 때는 금리가 가장 저렴하고 안정적인 정부 정책 주택담보대출을 1순위로 활용해 집값의 60~70%를 해결하는 것이 기본 뼈대다.
하지만 정책 대출을 받아도 부족한 계약금이나 취득세 등 '마지막 현금 20~30%'가 모자란 순간이 온다.
이때 잘 모아둔 S&P500을 전량 매도하지 말고 '주식담보대출'을 활용해 부족한 잔금만 일시적으로 메꾸는 방식으로 자금을 사수한다.
보통 주담대로 모자란 돈은 '신용대출'부터 생각한다.
하지만 부자들이 S&P500을 담보로 잡는 이유는 명확하다.
신용대출은 개인의 신용도와 연봉에 따라 한도가 막히지만, 주식담보대출은 내 자산(S&P500)의 가치만큼(보통 평가액의 50~60%) 나온다.
주식담보대출은 중도상환수수료가 없는 경우가 많아, 돈이 생길 때마다 수시로 갚아 이자 부담을 즉시 줄일 수 있다.
만약 S&P500을 팔아 잔금을 치렀다면 그 돈은 복리 성장을 멈췄겠지만 대출을 쓰면 내 자산은 열심히 성장한다.
은행에서 주택담보대출을 받을 때는 심사가 매우 까다롭다.
만약 기존에 주식담보대출을 먼저 받아둔 상태라면 DSR 한도가 꽉 차서 주담대 한도가 크게 줄어든다.
따라서 반드시 금리가 더 저렴한 집을 담보로 나오는 대출(은행 주담대)을 먼저 최대한 받아야 한다.
그다음, 주담대를 받고도 모자란 취득세, 인테리어 비용, 또는 부족한 잔금을 내가 가진 S&P500 주식담보대출로 메운다.
그렇다면 매달 200만 원씩 S&P500을 모아가는 우리의 현실에서는 이 계획이 실제로 어떻게 구현될까?
시중 일반적인 대출 규제를 적용하여 주택 마련 표를 만들었다.
| 구분 | 10년 차 (비추천 ❌) | 20년 차 (현실적 추천 👍) | 30년 차 (가장 이상적 🏆) |
| S&P500 평가액 | 약 3억 9,000만 | 약 13억 4,500만 | 약 36억 9,000만 |
| 현실적인 목표 주택 | 약 3억 원대 주택 | 약 9억~10억 원대 주택 | 약 15억~20억 원대 주택 |
| [1순위] 은행 정책 주담대 (주택가액의 60% 가정) |
약 1억 8,000만 | 약 6억 원 | 약 9억 원 |
| [2순위] 증권사 주식대출 (모자란 잔금 커버용) |
약 9,000만 (주식 한도의 57% 사용) |
약 3억 원 (주식 한도의 55% 사용) |
약 4억 원 (주식 한도의 27% 사용) |
| [3순위] 개인 현금 자산 (취득세/계약금 등) |
약 3,000만 | 약 1억 원 | 약 2억 원 (누적 배당금으로 충당 가능) |
| 자금 조달 총액 (집값) | 3억 원 | 10억 원 | 15억 원 |
| 주식대출 안전성 | ⚠️ 담보비율 아슬아슬함 | 정상 (하락장 버팀) | 최상 (폭락장도 무풍지대) |
하지만 여기서 딜레마가 찾아온다.
20년 차, 30년 차에 부자의 기술을 쓰며 집을 사면 뭐 하나?
그때는 이미 자녀들이 머리가 다 커서 품을 떠날 시기인데 말이다.
내 아이가 한창 자라나는 그 소중한 시절에, 2년마다 전월세 눈치를 보며 이삿짐을 싸야 한다면 부모로서 딜레마를 느낄 수밖에 없다.
마음은 S&P500 30년 장기 투자이지만, 현실의 행복을 무조건 유예할 수는 없는 법이다.
그래서 우리는 기계가 아닌 인간으로서 '영리한 타협'을 해야 한다.
아이들을 위해 집을 사야 하는 순간이 온다면, 계좌를 통째로 깨는 극단적인 선택만큼은 하지 말자.
집값의 대부분은 정부의 정책 대출로 뼈대를 세우고, 정말 모자란 잔금만 S&P500에서 일부 미세하게 잘라 쓰는(분할 매도) 방식으로 내 복리 엔진의 '불씨'만큼은 기필코 살려두어야 한다.
완벽한 복리의 승자가 되지 못하더라도, 내 가족의 아늑한 현재와 내 노후를 동시에 지켜내는 것. 그것이 더 중요하다고 생각한다.
필자 역시 머리로는 숫자가 완벽해지는 30년 차 황금기를 기다려 주택을 마련하는 게 이상적이라고 생각한다.
하지만 현실의 행복을 마냥 미룰 수만은 없다.
그래서 숫자에 얽매이지 않고, 내 가족이 가장 아늑한 울타리를 필요로 하는 그 타이밍에 가장 영리한 방법을 찾아 주택 마련을 하게 될 것 같다.
우리 모두 주택 마련을 하는 그날까지, 그리고 든든한 노후 자금을 완성하는 그날까지 불필요한 지출을 과감히 줄여나가자.
그렇게 열심히 자금을 굴려 거대한 눈덩이를 함께 만들어가면 좋겠다.
다음 편에서는 조금 더 개인적이고 실전적인 이야기를 해보려고 한다.
수많은 증권사 중 삼성증권에서 S&P500을 모으기 시작한 이유와 현재 수익률, 그리고 앞으로도 이 증권사를 그대로 유지할 것인지에 대한 솔직한 속내를 풀어보겠다.
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